住房进入90平米时代 个人住房贷款需细细筛

九部门“15条”执行以来，上海部分银行开始相应调整，其实施细则也在陆续出炉。不过总体看来，由于此前上海已经在房贷上实施一定控制，所以此番调整力度并不大。

　　另外，来自银行方面的信息表明，购房者的实际反应也不见得就像想象中那么大。一家国有银行的工作人员表示，九部门意见实施以前，真正选择首付两成的借款人也只占到一半，有相当多的借款人主动要求提高首付比例到三成至四成，因为这样可以减少利息负担。“总的来说，房贷产品的区别主要在还款方式和利息支出方面，所以首付成数提高并无什么影响。”

　　不过，这位工作人员也表示，政策往往具备窗口效应，在此紧缩政策出台后，是否会有诸如加息等后续政策出台，这一预期直接影响到房贷产品的选择。“譬如说，固定利率房贷产品可能有一些增长，再譬如加大加快本金归还的一些产品也较适用于加息周期内，如等额递减、无障碍提前还款等。”

　　至于购买自住90平方米以下住房的客户有何细分特征，专家认为，通常来说，这部分人群资金实力稍弱，对于利息支出也会比较敏感。“所以，尽管首付成数的变动并未波及这部分客户，但他们会比较在意房贷的差异。”

　　那么，面对目前市场中层出不穷的新产品，消费者究竟应该如何根据自身收入状况以及利率走势的判断进行选择呢？

　　不指定楼盘按揭 ——深圳发展银行等

　　消费者在购房的时候，总会希望享受一些房价折扣，而开发商给出的条件则经常是一次性付清房款才打折。“不指定楼盘”购房按揭贷款可以帮助贷款买房的客户一样得到此实惠。

　　据介绍，不指定楼盘”购房按揭贷款是指购买未与银行签订按揭额度的楼盘时，由深圳发展银行直接向借款人（购房人）发放以借款人所购房产作为抵押的按揭贷款。该房贷产品的最大特色就是额度不受银行限制，买房选择随客户所愿，对开放商而言则相当于一次性付款，购房人可以享受由此带来的优惠折扣。以一套100万元的房屋并打5%折扣而论，购房者一下子就可省下5万元钱。  
 
　　目前，沪上不少银行都已开办此业务，不过相比之下，深圳发展银行的相关规定比较灵活，主要体现在阶段性担保环节，购房人可以找置业担保公司、实业公司甚至有资质的个人来做担保，一些优质客户甚至可以免担保。个人资信状况较好的客户可以选择此产品。  
 
　　直客式房贷 ——中国银行  
 
　　与上述产品类似。借款人在缴纳一定比例的首期款后，剩余款项按照“先贷款、后购房”的方式由贷款银行发放贷款，购买所需房产。客户相当于向开发商进行一次性付款，通常能获得3％-6％的购房优惠，还能节省工本费、公证费等支出，并且可以自选按揭银行，不用开发商“绑定”。但直客式住房贷款对贷款人要求比较高，只有国家公务员、教育、医疗、新闻出版等事业单位正式职员等优质客户才有条件申请。  
 
　　固定利率房贷 ——中国建设银行、光大银行  
 
　　在贷款合同签订时即设定好固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，这有助于借款人规避未来的利率风险。但固定利率贷款利率比目前的浮动贷款利率要高一些，提前还款的罚息也相应较高，借款人还要承担利率走低的损失风险。  
 
　　可转换房贷 ——中国建设银行、光大银行  
 
　　固定利率与浮动利率互相转换业务。通过该业务，借款人可以更灵活地规避利率波动风险、降低借款成本。一般而言，办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，也可申请转办浮动利率房贷。固定利率贷款存续期在5年以上的免收违约金。  
 
　　理财专家建议，固定利率房贷适合三类人：第一类人当然是预计利率将会上升的投资者，他们试图提前锁定贷款成本；其次是不太计较短期利率波动的投资者，希望对未来有明确资金安排的人士，因为固定利率房贷的还本付息金额固定，计算非常简便；还有一类人是打算二次置业的人士，因为目前各家银行对第二套房贷实行的利率普遍比第一套高，一般5年以上实行基准利率6.39%，这样的话，与5-10年期（含10年）固定利率房贷的执行利率6.57%相差无几，在此期间，只要央行略有加息，就可覆盖掉0.18个百分点的息差。  
 
　　宽限期还款——上海银行  
 
　　个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。该还款方式最大的优点是可适当减轻购房者借款初期的还款压力，保证原有生活计划安排不受影响。其缺点是需支付一定的成本，主要增加的是首年因未冲还本金而导致的利息支出。以贷款50万元宽期限一年计算，若执行下限利率6.39%，需要多支付一年利息31950元。  
 
　　移动按揭还款 ——中国民生银行  
 
　　借款人可以根据未来的收入支出曲线确定每一年的本金还款额。它使得前期还贷能力较弱的客户在还款初期比等额本息还款方式还得更少，当然，由于还款额进一步的压缩，利息支出相对也较高。同时，对于还款能力较强的客户，通过提高每月还本额以超过等额本金还款额的若干倍加速还款，大大降低利息支付。这种产品适合那些在还款其内经济状况变动较大的客户。如购买期房，所以在还款前期另外还需要支付租房费用的年轻人，再譬如，家中有未成年子女，所以在还款后期需要供养其读大学或留学的中年人，等等。另外自由职业者也较适合此产品。  
 
　　双周供 ——深圳发展银行  
 
　　该贷款由传统的每月还款一次，改为每两周还款一次，每次还款额为原月供还款额的一半。由于本金还款频率加快，节约了客户对银行资金的实际占用，另外，因全年还款26期，还款多了两期，所以在不增加每月支付压力的情况下，缩短了房屋按揭贷款的还款期、减轻了利息负担。但缺点是实际承担了较高利率，对资金流动性要求高，不如等本还款法或部分提前还款法合算。  
 
　　我们以贷30年50万元计算，按基准利率6.39％，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息145306元，节省比例高达23.26％；缩短还款期72个月，即30年的月供还款采用双周供，贷款将在24年还清。  
 
　　这种产品适合一些收入较为稳定和均衡的人士，如除了月收入以外还有其他较为定期的收入来源（如季度奖、年终奖等）的人士。由于月收入相对固定，客户不愿意增加每月供款压力，而在有额外收入来源的时候，可以通过小额提前还款来节省利息。  
 
　　无障碍提前还款 ——中国民生银行  
 
　　客户在银行办理按揭贷款后，可以随时向银行提出提前还款申请，还款额度也只要保证在一期还款金额之上，该银行将在5个工作日内完成客户提前还款的操作，不收取任何违约金。较为适合高收入人群。  
 
　　接力贷款 ——中国农业银行  
 
　　以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款购买住房的信贷产品。对于已婚子女，其配偶也可作为共同借款人。申请这类贷款，作为共同借款人的父母和子女均要具有稳定的职业和收入。作为父母的借款人中年龄较大的一方不超过60岁，买房人必须为子女，目前，个人住房接力贷款仅适用于个人住房一手楼贷款。  
 
　　这种产品主要适用于两类情况，一是作为父母的借款人年龄偏大，可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限；另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。据悉，为进一步扩大个人住房接力贷款的适用人群，今后该行还将把子女的职业条件放宽到本科以上在读学生，这样的话没有收入来源的大学生也可以与父母一起提早购房。  
 
　　个贷通——中国建设银行  
 
　　房产一次抵押，贷款循环使用。该产品面向建设银行已有的个人贷款客户和在该行新办理个人贷款的客户，只要设立一次个人房地产最高额抵押，优质个人客户即拥有相应授信额度，在授信期限内可享受随需随贷的一站式融资服务。  
 
　　贷活两便 ——中国银行  
 
　　房贷客户只要将其月供扣款账户申请为“房贷理财账户”，如有闲钱存入该账户，存款余额超过一定金额以上的部分按一定比例被视作提前还贷，可达到减少贷款利息支出的目的。同时这一账户本身又具有活期账户的所有功能，如客户对这笔资金有更好的资金投向时，如股票、基金或购买其他投资产品，则可随时从账户中支取部分或全部存款。   
 
资讯来源：百灵网