司法拍卖行政规划限制房屋的审查及披露

　　【案情】

　　申请执行人重庆某公司申请执行被执行人张某一案，执行法院依法查封了被执行人张某位于重庆市某区的一套房屋。在对该房屋进行权属调查时，该区不动产登记中心称该房屋虽有产权证，但存在行政规划限制，法院拍卖成交后可能无法办理房屋过户。因被执行人未完全履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向法院申请司法处置该房屋。

　　【分歧】

　　涉案房屋虽有产权证但存在行政规划限制，能否评估拍卖该房屋，存在两种不同的处理意见：

　　第一种意见认为，涉案房屋不宜启动司法处置程序。拍卖法第七条规定，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。该案所涉房屋存在行政规划限制，应属违章建筑，执行法院不能将违章建筑交付拍卖机构拍卖。

　　第二种意见认为，涉案房屋应当启动司法处置程序。被行政规划限制的房屋不一定是违章建筑，在被执行人没有其他可供执行的财产时，不启动该房屋的司法处置程序，将导致债权人的利益不能得到有效保护。即使是违章建筑，仍然具有一定的财产价值，也可以按照现状拍卖启动该房屋的司法处置程序。

　　【评析】

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　1.司法评估拍卖前有必要查明涉案房屋的行政规划限制情况。对于有行政规划限制的房屋，可以区分为“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”和“无法采取改正措施消除影响的”两种情形。城乡规划法第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案所涉房屋被行政规划限制的类型需仔细甄别。在进行司法处置前，执行人员应当到不动产登记部门及行政规划部门核实了解情况，查明该房屋为何被规划限制，并了解该限制可否消除等具体情况。即使被相关部门认定该限制不可消除，涉案房屋需被限期拆除或者被没收实物，该房屋所涉及的建筑及装修材料等也有相应的财产价值，也属于被执行人的可供执行财产，依法应当纳入可执行范畴。

　　2.司法评估拍卖须如实披露涉案房屋行政规划限制及能否过户等瑕疵。执行法院审查认为可以启动评估拍卖程序后，应当在委托评估或拍卖过程中，如实披露涉案房屋的行政规划限制等瑕疵。因涉案房屋存在行政规划限制，司法处置后可能会存在不能办理过户、房屋质量有瑕疵等风险，执行法院也应充分重视客观存在的拍卖交付风险。执行法院应当在拍卖或变卖公告中，如实、充分披露该房屋存在的各种瑕疵情况，以及买受人在竞得该房屋后包括但不限于不能办理过户、房屋质量瑕疵等相应的风险，买受人需自行了解并承担该风险。执行法院负有如实披露义务，其法律后果就是可以有效避免因事前不披露相关瑕疵，导致执行法院、当事人及政府职能部门之间产生矛盾甚至相互推诿扯皮的后果发生。最高人民法院2012年6月15日发布的《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第二条规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。根据此条规定的要求，未办理初始登记的房屋可以进行“现状处置”。参照上述司法解释精神，已取得产权证但有行政规划限制的房屋按照“现状处置”并无不妥，但执行法院应如实披露房屋被行政规划限制的瑕疵实情。

　　3.司法拍卖涉行政规划限制房屋并不会因此而改变原有的行政规划限制。行政规划限制是行政规划管理部门等政府职能部门依法享有的行政权力，司法拍卖作为执行措施处置被执行人名下财产，并不能撤销或改变该具体行政行为。在现实状况中，部分业主因名下房屋存在改建、扩建等行为，导致房屋被行政规划限制。虽然行政规划部门对该房屋进行了相应规划限制并限期整改，但业主拒不履行相应的整改义务，导致规划限制一直存在。被行政规划限制的被执行人，如认为行政行为错误,在法定期限内有权依法提起行政诉讼维权。一旦业主成为执行案件的被执行人，部分被执行人因无力承担相应的整改费用，或者部分被执行人即使有能力整改也故意不整改，长期居住该房屋，以为法院不能执行有规划限制的房屋。部分被执行人通过该种手段规避执行，严重侵害了债权人的合法权益，也损害了法律的尊严。涉案房屋拍卖或变卖成交后，只是产权人发生变化，并不必然导致规划限制的消除。作为司法拍卖的竞买人并非直接的行政相对人，但依然受到该行政行为的拘束，故拍卖取得的涉案房屋要么自行整改，经得有关政府职能部门同意后，消除该限制；要么继续承受该状态，承担该房屋在以后的市场交易中不能过户的风险。

　　综上所述，执行法院可以对有规划限制的房屋进行拍卖，但因此种房屋存在非法性和合法性的交织，执行法院需及时在事前与相关政府职能部门做好协调沟通，并在拍卖、变卖公告中做好充分的瑕疵披露告知，以利于拍卖工作的顺利进行。

　　（作者单位：重庆市第五中级人民法院）